Mietspiegel 2013

Der neue Mietspiegel unterscheidet sich in einigen Punkten von seinem Vorgänger, dem Mietspiegel 2011. Einige Spalten, mit denen bisher die unterschiedliche Ausstattung der Wohnungen gleichen Baualters berücksichtigt wurde, sind zusammengefasst worden. Die Zahl der Felder des Mietspiegels wurde von 132 auf 84 verringert. Als Standard gilt die Ausstattung mit Bad und Heizung, bei einer Minderausstattung werden vom Wert des Mietspiegels Abzüge vorgenommen.

Es liegt wiederum ein "qualifizierter" Mietspiegel vor, mit dem im Streitfall die ortsübliche Miete bewiesen werden kann. Nicht qualifiziert sind die Felder, die mit * oder ** gekennzeichnet sind; für diese Felder liegen nur wenige Mietwerte vor. Die Werte dieser Felder können im Streit widerlegt werden, was in der Praxis selten geschieht. Nach der Zusammenfassung der Felder gibt es nur noch sieben "Leerfelder" ohne Werte. Insgesamt wurde die Zahl der Felder mit verlässlichen Werten von 48% (Mietspiegel 2011) auf 73% erhöht.

Nach Baualter und Ausstattung werden angegeben:

Baualter bis 1918
- mit Bad und Heizung
- mit Bad oder Heizung
- ohne Bad, ohne Heizung

Baualter 1918 – 1949
- mit Bad und Heizung
- mit Bad oder Heizung
- ohne Bad, ohne Heizung

Baualter 1950 – 1964
- mit Bad und Heizung
- Mit Bad oder Heizung

Baualter 1965 – 1972

Baualter 1973 – 1990
- West
- Ost

Baualter 1991 – 2002

Baualter 2003 – 2011

Wohnungsmerkmale
Der Mietspiegel gibt weiterhin in jedem Feld eine Spanne an, innerhalb derer die ortsübliche Miete der Wohnungen dieses Baualters und der Ausstattung liegt. Um die für die jeweilige Wohnung zutreffende Miete zu finden, werden in einer Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung wertmindernde und werterhöhende Merkmale und zusätzlich "Sondermerkmale" berücksichtigt.

Berücksichtigt werden 87 Merkmale gegenüber 77 beim Mietspiegel 2011. Es kann nicht ohne weiteres auf die bisherige Einordnung der Wohnung nach der Orientierungshilfe zurückgegriffen werden, weil sich viele Merkmale geändert haben, weggefallen oder neu hinzugekommen sind. Welche Merkmale haben sich geändert?

Bad
Statt 14 sind nunmehr 21 Merkmale zu berücksichtigen. Zusätzlich wertmindernd sind ein Bad ohne Dusche oder mit einer Fläche unter 4 m², werterhöhend ein sehr großes Waschbecken, eine Fläche von mehr als 8 m², eine Fußbodenheizung, hochwertige Fliesen, eine Einhebelmischbatterie und eine von der Badewanne getrennte Dusche.

Küche
Die Kochnische als negatives Merkmal ist weggefallen, wertmindernd ist nunmehr ein nicht stellbarer oder anschließbarer Geschirrspüler. Positiv werden ein Herd mit Ceranfeld, eine Dunstabzugshaube und ein Kühlschrank (jeweils vom Vermieter gestellt) bewertet.

Wohnung
Niedrige Räume, einzelne nicht beheizbare Räume, ein Innenkamin oder eine vom Vermieter gestellte Waschmaschine werden nicht mehr bewertet. Neu hinzugekommen sind als negatives Merkmal ein fehlender Balkon (es sei denn, er ist aus baulichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich) sowie positiv ein Wohnraum mit mehr als 40m² oder eine barrierearme Ausstattung.

Gebäude
Neu hinzugekommen sind die fehlende Fahrradabstellmöglichkeit (negativ) und die Gegensprechanlage mit Videokontakt (positiv); eine Concierge wird nicht mehr bewertet.

Umfeld
Als weiteres positives Merkmal wird ein Wintergarten berücksichtigt.

Sondermerkmale
Bei der Bewertung der Wohnung und der Berechnung der ortsüblichen Miete werden zunächst ein hochwertiger Bodenbelag, eine moderne Küchenausstattung, eine von der Badewanne getrennte Dusche, ein kleines Bad, ein modernes Bad und die Lage im Souterrain berücksichtigt. Die Werte für die Sondermerkmale sind nicht mehr einheitlich, sondern hängen vom Baualter der Wohnung ab.

Höchstwert
Der obere Wert des Mietspiegelfeldes darf nicht mehr überschritten werden, auch dann nicht, wenn alle Gruppen positiv gewertet werden und zusätzlich Sondermerkmale vorliegen.

Energieverbrauchskennwert
Viele Anwender des Mietspiegels haben Schwierigkeiten mit dem Energie-verbrauchskennwert, mit dem der energetische Zustand des Hauses bewertet wird. Wie lässt sich dieser Wert berechnen, falls für das Haus kein Energieausweis vorliegt?

Berechnet wird der Energieverbrauch im Jahr in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter. Zunächst entnehmen Sie der letzten Heizkostenabrechnung die im Jahr verbrauchte Energiemenge in kWh. Sofern eine andere Maßeinheit angegeben ist, müssen Sie die verbrauchte Energie berechnen:

1 Liter Heizöl = 10 kWh
1 cbm Gas = 11 kWh
1 cbm Wärmelieferung = 64 kWh
1 GJ = 278 kWh

Sofern beispielsweise 14.792 Liter Heizöl verbraucht wurden entspricht dies 147.920 kWh.

Der Energiewert wird durch die Nutzfläche geteilt. Hierfür multiplizieren Sie die Wohnfläche laut Nebenkostenabrechnung mit 1,2 (Beispiel: Wohnfläche 876,24 m² x 1,2 = 1.051,49 m² Nutzfläche). Bei einem Energieverbrauch im Jahr von 147.920 kWh ergibt sich im Beispielsfall ein Wert von 147.920 : 1.051,49 = 140,7 kWh/m².

Sofern die Heizungsanlage kein Warmwasser liefert (also bei Boiler oder Durchlauferhitzer) wird der Wert um 18 erhöht (Beispiel 140,7 + 18 = 158,7).

Dieser Wert wird um einen Klimafaktor bereinigt um milde oder strenge Winter angemessen zu berücksichtigen. Die Klimafaktoren finden Sie unter www.heizspiegel-berlin.de. Für den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011 ergibt sich beispielsweise ein Klimafaktor von + 23,6%, so dass sich im Ergebnis für diese Heizperiode ein Energieverbrauchskennwert von 158,7 + 37,5 = 196,2 kWh/m² ergäbe.

Dieser Wert liegt über 170 kWh/m² und ist ein wertminderndes Merkmal des Gebäudes. Bei denkmalgeschützen Gebäuden, die energetisch nicht saniert werden können oder dürfen, wird der Kennwert nicht berücksichtigt, ebenso wenig bei Wohnungen mit Etagenheizung.

Kappungsgrenze
Für Mieterhöhungen, die dem Mieter nach dem 19, Mai 2013 zugehen, gilt in Berlin eine Kappungsgrenze von 15%: die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 15% erhöht werden. Bei dieser Berechnung werden Erhöhungen wegen gestiegener Nebenkosten und Modernisierungszuschläge jedoch nicht berücksichtigt.



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